En Allemagne, « seul un tiers des sols appartiennent aux agriculteurs », annonce Udo Hemmerling, directeur du BLG, la société allemande de régulation du foncier agricole. « Entre 2008 et 2013, les prix à la vente ont augmenté de 154,20 %, ralentissant ainsi les transactions. » Mais démographie agricole oblige, la tendance fini tout de même par croître avec 56 000 ha vendus en 2022. Tout cela sous le regard de la société de gestion foncière agricole. C’est au niveau des Länder que la régulation s’opère.
L’objectif de ce droit de regard est le même outre-Rhin qu’en France : prévenir les risques qui portent sur les structures agricoles et maîtriser le marché des terres. « Toutefois, sous un certain seuil (entre 0,25 et 2 ha selon les régions), les ventes passent sous les radars, regrette le directeur. C’est pour cela qu’en moyenne, les surfaces vendues sont de 1,8 ha. »
Contrôle des transmissions en Allemagne
La transmission des terres en héritage s’anticipe souvent, en Allemagne, à l’échelle de la carrière d’un agriculteur. « La fiscalité reste très intéressante si c’est un membre de la famille qui reprend l’exploitation et qu’il s’engage à travailler les terres plus de sept ans, ajoute le directeur allemand. Dans ce cas, il n’y a aucun paiement de droits de succession pour le repreneur et les parents. »
S’il y a vente, les autorités, via la BLG, se réservent le droit de préempter. Cela arrive dans 20 à 30 % des transactions! C’est le cas si la vente entraîne une mauvaise répartition des terrains (lorsque l’acquéreur n’est pas agriculteur par exemple), quand la structuration de l’exploitation est en danger comme en cas de division de terrain. Ou encore lorsque le prix de vente est disproportionné (+50 % par rapport au prix local). Et même sans préemption, la vente peut être refusée, auquel cas la société d’aménagement rural se porte acquéreuse.
Sans objectif agricole ?
Toutefois, le but de la préemption est légèrement distinct de celui qui s’exerce en France. En Allemagne, on l’actionne s’il y a au moins une exploitation agricole susceptible de s’agrandir. Encore faut-il que l’acquéreur ait les capacités financières d’acheter.
Quant à la vente d’actions ou de parts sociales d’exploitations agricoles, elle ne requiert aucune autorisation. Cela pose un problème croissant, surtout à l’est du pays. L’acquisition de terrains par des personnes sans objectif agricole, ou des investisseurs, alimente la controverse.
La location pèse lourd
Pour les agriculteurs allemands, le principal moyen d’accéder au foncier est de louer les terres, dans 60 % des cas, ou d’en hériter. En moyenne, il faut compter 375 €/ha/an pour un bail d’au moins douze ans. Cependant, « les autorités peinent à réguler les marchés puisque l’établissement d’un bail rural se réalise à la discrétion des parties prenantes », précise Udo Hemmerling, directeur du BLG (société de régulation du foncier agricole). Pourtant, une loi existe : toute modification de bail doit être autorisée par l’administration. Mais aucune sanction n’est prévue si ce n’est pas fait.
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