Le fermage s’impose comme le principal mode de faire-valoir agricole. Aujourd’hui, il représente 80 % de la SAU française. Ce statut, qui remonte à 1946, offre la sécurité aux preneurs. Mais certains propriétaires-bailleurs se sentent trop contraints pas les exigences du bail rural. C’est pourquoi le CGAER (Conseil général de l’alimentation, de l’agriculture et des espaces ruraux), rattaché au ministère de l’Agriculture, propose de redonner de l’attrait aux propriétaires-bailleurs pour faciliter l’accès au foncier des jeunes en voie d’installation. Le Conseil formule plusieurs propositions dans la prochaine loi d’orientation agricole qui sera dévoilée cet été.
« Rassurer » les propriétaires-bailleurs
Parmi ses recommandations, citons :
- L’encouragement en faveur de baux de plus longue durée avec la fin des baux de 9 et 18 ans, au profit de baux à long terme sur 15 ans. Ou des baux de carrière sur 20 ans (et non 25).
- La promotion des baux cessibles. Ceux-ci prévoient la possibilité de majorer le prix du loyer jusqu’à 50 %, en contrepartie de la « cessibilité » du bail (possibilité pour le preneur en place de céder son droit au bail à des personnes autres que son conjoint ou ses enfants, de manière à faciliter la transmission de l’exploitation dans sa globalité).
- La réduction de la fiscalité avec une exonération de la part communale de la TFNB à 50 % (contre 20 aujourd’hui). Ainsi qu’une exemption de l’IFI et l’allègement des frais de transmission, …
- La sécurisation juridique, des baux (ex : obligation de baux écrits pour toutes locations de terres supérieures à 5 ha).
Des GFA plus faciles
Beaucoup de GFA familiaux ou éventuellement mutuels, sont constitués. Pour développer cette formule de portage, on propose de fluidifier les possibilités de retrait d’un associé. Autre suggestion : ouvrir la participation à des personnes morales telle que les coopératives, ou faire appel à l’épargne publique.
On évoque aussi le concours de fonds publics pour aider au portage du foncier. Ce qui peut déclencher un effet levier pour attirer ensuite des fonds privés. La banque des Territoires pourrait assumer ce rôle. L’opérateur public pourrait contribuer aussi à l’apport de garanties sur le financement du portage.
Arrivée d’investisseurs extérieurs
La SAFER propose aussi des dispositifs de portage du foncier. Cela s’apparente à « un système d’acquisition pour le compte de nouveaux installés », explique la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural. Des investisseurs extérieurs s’intéressent à ce type de placement. Certes, la rentabilité est modeste. Le rendement locatif (brut) du foncier s’élève à 2,72 % en 2022. Mais le risque financier est limité dans un contexte global où les prix des terres agricoles devraient continuer vraisemblablement à progresser. Dans un portefeuille d’acquisitions, les investissements fonciers ne sont donc pas dénués d’intérêt.
Reste à faire « matcher » les attentes des jeunes installés en quête de foncier et les demandes de garanties des propriétaires-bailleurs. L’émergence de nouveaux dispositifs tels que l’assurance fermage impayés » peut constituer un début de réponse.
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