Le statut protecteur des baux ruraux implique des obligations strictes à la charge du preneur à bail. Au nombre de ses obligations figure l’interdiction de céder le bail (article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime) rappelle Cogedis.
Principe de prohibition de la cession
En pratique, le fait d’autoriser un autre exploitant agricole à exploiter une partie des biens loués peut constituer une cession de bail prohibée. Il en va de même pour un exploitant qui autorise sa société commerciale à exploiter une activité d’accrobranches sur une partie des biens loués ! Dans les deux cas, le bailleur peut demander au juge la résiliation de la totalité du contrat.
Conseil : les biens loués doivent toujours être exploités personnellement par le ou les preneurs et conserver leur destination agricole.
NB : cette interdiction de cession de bail n’empêche pas le preneur de mettre ce dernier à disposition d’une société dans laquelle il est associé exploitant, à condition d’en informer le bailleur dans les 2 mois par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
La cession dans le cadre familial
Afin de faciliter la transmission des exploitations agricoles dans le cadre familial, le législateur autorise le preneur à céder son bail à un ou des descendants majeurs ou à son conjoint marié ou pacsé, si ce dernier participe à l’exploitation.
Cette cession nécessite le consentement :
- du conjoint non preneur à bail, s’il participe à l’exploitation;
- de l’ensemble des preneurs, s’il s’agit d’un engagement copreneurs;
- et surtout du bailleur.
Attention, l’autorisation du bailleur doit être préalable.
Conseil : faire intervenir le bailleur à l’acte de cession de bail.
Que faire si le bailleur refuse la cession du bail ?
Si le bailleur refuse, le preneur et son cessionnaire peuvent saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir la cession de bail. Cette procédure judiciaire est contraignante car le preneur à bail doit poursuivre personnellement l’exploitation du bien jusqu’au jugement.
En effet, le tribunal ne valide jamais une cession de bail après coup. Au jour où le tribunal rend son jugement, la cession de bail ne doit pas avoir eu lieu. Si le preneur envisageait de prendre sa retraite au moment de la cession de bail, il devra repousser son départ.
Conseil : prendre l’assistance d’un avocat spécialisé en droit rural.
Quelles conditions pour le preneur et le cessionnaire du bail ?
Le juge saisi du litige accordera la cession de bail à condition que le preneur et le cessionnaire respectent un certain nombre de conditions.
S’agissant du preneur, ces conditions renvoient à ses obligations vis-à-vis du bailleur. Le preneur doit être de bonne foi, ce qui implique d’avoir respecté l’ensemble de ses obligations sur toute la durée de l’acte. Un preneur qui règle régulièrement ses fermages en retard, qui habite trop loin du lieu d’exploitation ou qui n’a pas informé son bailleur de la mise à disposition des biens à sa société, se verra refuser la cession du bail par le juge, comme n’ayant pas été de bonne foi !
S’agissant du cessionnaire, il doit pouvoir offrir des garanties pour assurer une bonne exploitation du fonds : être titulaire d’une autorisation d’exploiter, avoir des aptitudes professionnelles suffisantes, disposer des moyens matériels et financiers nécessaires à l’exploitation du fonds loué.
Conseil : entretenir de bonnes relations avec son propriétaire reste le meilleur moyen d’obtenir son accord.
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